Kommuneplan 2017-2029
Planstrategi
Hvad gælder for mig

Rammer for boligområder

I boligområder kan der planlægges for boliger af alle typer, herunder institutioner for borgere med særlige behov som kan indpasses i et boligområde.

Institutioner og fælles lokaler til dækning af områdets lokale behov kan etableres i boligområder, medmindre andet er angivet.

Der kan generelt planlægges for erhverv i miljøklasse 1-2 i boligområder som bufferzoner mod overordnede veje, hvis miljøhensyn i forhold til boligerne kan overholdes.

Det er tilladt at drive visse former for erhverv i en bolig, f.eks. ejerens egen udøvelse af liberalt erhverv.

I boligområder kan der indpasses mindre erhverv i umiddelbar tilknytning til boligen, under forudsætning af:

  • at det er en virksomhed i klasse 1 efter Håndbog om Miljø- og Planlægning*

  • at der er en selvstændig beboelse på ejendommen,

  • at erhvervsarealet højst er 50% af det samlede bruttoetageareal på den enkelte ejendom,

  • at ejendommen fremstår med karakter af beboelsesejendom både i udformning af bebyggelse og indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning el. lign., og

  • at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen.

*) Virksomheder i klasse 1 er f.eks. liberale erhverv, kontorer, og småværksteder

Derimod må der kun etableres butikker i det omfang, det er angivet i rammebestemmelserne for det enkelte område.

I de centralt beliggende byområder skal det sikres, at der arbejdes med en høj tæthed. Det betyder, at det skal vurderes, om lokalplanen skal indeholde en min. etagehøjde og et loft over antallet af p-pladser på terræn.

I alle lokalplaner skal der sikres anlagt parkeringspladser og friarealer svarende til en tilstrækkelig dækning jf. oversigten nedenfor. Hvis det ikke er muligt at anlægge tilstrækkelige friarealer og p-pladser på terræn, skal p-pladser anlægges som parkeringshus eller -kælder. For centrale dele af Vejle er der en parkeringsfond. Hvis der ikke kan etableres p-pladser på egen grund kan der i stedet indbetales bidrag til denne efter det gældende regulativ.

Der arbejdes med at give mulighed for at arbejde med mindre grundstørrelser, såfremt det kan give boligområder med en højere kvalitet. Dette på arealer med specifikke udfordringer eller muligheder:

  • Ved åben-lav kan der efter en konkret vurdering fastlægges mindre grundstørrelser som kompaktparceller for mindre boliger i udvalgte dele af nye boligområder. Målet er at give mulighed for på udvalgte steder at skabe en mere tæt og bæredygtig type parcelhusområder, der understøtter tendenser i samfundet, herunder bosætningsmønstre og tanker om fællesskaber. Disse kompaktparceller skal være på mellem 400-700 m2 og med fritliggende beboelsesejendomme, hvilket giver et mindre arealudlæg for boligenhederne end standardgrunde. Parcellerne skal udlægges som en samlet udstykning i et delområde eller vej og efter en godkendt samlet plan. Der kan inden for området etableres fællesbygninger og -faciliteter til områdets brugere.

  • I særlige tilfælde kan kravet til tæt-lav grundstørrelse i nye boligområder nedsættes med op til 100 m2 på baggrund af en konkret vurdering. Dette for eksempel hvis topografiske forhold og områdets geometri taler for det, eller der bygges med et minimeret bebygget areal. Det er en forudsætning, at de mindre grunde giver tæt-lav boligområdet ekstra kvalitet, f.eks. ved udlæg af ekstra fælles friareal, svarende til differencen fra mindste grundstørrelse, i form af særligt attraktive og tilgængelige fælles friarealer. Alternativt ved at der bygges i 2 etager, hvor det mindre bebyggede areal trækkes fra grundens størrelse, så det ubebyggede areal fastholdes sammenlignet med beboelse i 1 etage på en standardgrund. Grundstørrelser mellem 300-400 m2 kræver kommuneplantillæg.

Fælles er, at muligheden for at udlægge mindre grundstørrelser vurderes udfra en samlet redegørelse af behovet for denne type af grunde, indpasningen i omgivelserne og landskabet. En situationsplan skal anvise hvordan de mindre grunde giver boligområdet en højere kvalitet, herunder hvordan der sikres et harmonisk boligområde med gode afstands- og adgangsforhold, dagslys samt attraktive fællesarealer. I vurderingen skal der også tages højde for, at regnvand kan håndteres, og at der ikke sker en øget belastning af områder, der ligger nedstrøms det nye boligområder - f.eks. ved skybrud og ekstrem regn. F.eks. kan fællesarealerne indrettes på en måde, der kan håndtere ekstreme regnvandshændelser.

 

Definition

Tæt-lav boligbebyggelse er dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og gårdhuse, som er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygning kan også ske mellem bolig og småbygninger og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 5,0 meter.

Åben-lav boligbebyggelse er én beboelsesbygning med maksimum to boliger med vandrette lejlighedsskel.

Generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser for boligområder

 

Max. bebyggelsesprocent

Mindste grundstørrelse

Fælles opholdsareal

Parkering min.

Åben-lav

30

700 m2

5% af grundareal

2 pr. bolig

Tæt-lav

40

400 m2

10% af grundareal

2 pr. bolig

Etagebolig

60

 

50% af etageareal

1 pr. bolig

Anden anvendelse

45

 

15% af etageareal

1 pr. 50 m2

 

Vejle Kommune • Skolegade 1 • 7100 Vejle • Tlf.: 76 81 00 00